Advokat holdt ansvarlig etter foreldelse

Dette fremkommer i en dom fra Hålogaland lagmannsrett 13. mai 2024 (LH-2023-179264).

Bakgrunnen for saken var at selskap A hadde oppført to boliger, som var kjøpt av B og C. I forbindelse med overtakelse holdt kjøperne tilbake henholdsvis 887.500 kroner og 608.400 kroner med anførsel om mangler.

A gikk konkurs, og boet overdro kravene mot B og C til selskap D. I oktober 2020 ble advokat E engasjert av D til å inndrive kravene mot B og C. Bostyrer ga opplysninger til advokaten om kravene, herunder at overtakelsesforretning ble gjennomført 29. november 2017.

Advokat E tok ut forliksklage mot kjøperne den 25. november 2020. Kjøperne ble frifunnet for kravene i ting- og lagmannsrett. Kravet ble ansett foreldet da overtakelse hadde funnet sted ved innflytting den 20. og 22. november 2017. Forliksklage var da tatt ut tre år og noen få dager etter friststart.

Frifunnet i tingretten

Selskap D fremmet deretter krav om erstatning mot advokaten og dennes forsikringsselskap, samt krav om prisavslag i salæret.

Tingretten frifant advokaten. Tingretten kom til at advokaten ikke var å bebreide for at han var ukjent med at kjøperne allerede hadde flyttet inn i boligene da overtakingsforretning ble gjennomført. Selskap D anket til lagmannsretten.

Ekstra påpasselighet ved foreldelse

Lagmannsretten legger til grunn at det gjelder et strengt uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. 

Ved bistand med innfordring av krav, viser retten videre til at det kreves «ekstra påpasselighet» med sikte på å unngå at kravene går tapt ved foreldelse.

I dette ligger ifølge lagmannsretten at «… advokaten som hovedregel må foreta en selvstendig vurdering av foreldelsesproblematikken i det aktuelle saksforholdet på et tidlig stadium. Advokaten må for det første avklare hvilke rettsregler som skal tas i betraktning, og i den forbindelse identifisere hvilke faktiske omstendigheter som ifølge loven kan ha betydning for når foreldelse vil inntre. 

For det andre må advokaten aktivt søke å skaffe seg oversikt over faktum i saken og på denne bakgrunn vurdere konkret når foreldelse senest må avbrytes for å unngå foreldelse».

I den konkrete vurderingen viste lagmannsretten til at advokaten ikke hadde foretatt en slik vurdering, men forholdt seg til opplysninger fra bostyrer om når overtakelse fant sted. 

Ifølge lagmannsretten pliktet advokaten å gjøre en selvstendig vurdering, herunder undersøke om overtakelse hadde skjedd tidligere enn overtakelsesforretningen som opplyst av bostyrer.

Uttrykkelig advarsel om risiko

Advokaten anførte i denne sammenheng at klienten hadde gitt instruks om at advokaten ikke skulle gjøre ytterligere arbeid enn kontakt med bostyrer og takstmann. 

Lagmannsretten uttalte at en slik eventuell instruks ikke kunne frita advokaten fra de aktuelle undersøkelsene. Advokaten måtte i det minste uttrykkelig ha advart klienten om risikoen for at kravene kunne bli foreldet dersom slike undersøkelser ikke ble utført. Det hadde ikke advokaten gjort.

Advokaten ble deretter erstatningsansvarlig for det tap som forelå ved at kravene mot kjøperne var foreldet.

Slapp å betale for bistanden ved anke

«Klienten ble også frifunnet for krav om betaling for advokatens bistand i forbindelse med anke, som advokaten sterkt hadde anbefalt. Det var en grunnleggende mangel ved tjenesten at advokaten ikke samtidig hadde informert om advokatfirmaets egeninteresse i utfallet av en eventuell ankesak», heter det i Lovdatas oppsummering.

Lagmannsretten henviser i dommen til en e-post fra advokaten til klienten:

«Riktignok står det til slutt i e-posten at selv om oppdraget i utgangspunktet blir regulert av firmaets alminnelige vilkår, vil det ikke «bli fakturert noe for bistanden med anken før det foreligger rettskraftig dom fra lagmannsretten». Det er mulig denne formuleringen kan forstås slik at advokatfirmaet var innstilt på ikke å kreve betalt dersom anken ble forkastet, noe som i så fall igjen kunne tyde på at det ikke lenger var tale om et helt alminnelig oppdrag. Men etter lagmannsrettens syn gir den uansett ikke tilstrekkelig klar informasjon om at advokatens råd om å anke i dette tilfellet også kunne være påvirket av hans interesse i å unngå et mulig erstatningskrav».

Og videre:

«Dette er en så vidt grunnleggende mangel ved en advokattjeneste at lagmannsretten mener vilkårene for 100 % prisavslag er oppfylt.»

Klient D ble tilkjent 354.913 kroner i sakskostnader for tingrett og 361.636 kroner for lagmannsretten.