Advokatansvar i hevingstvist: Dømt til å betale 3,8 millioner kroner til klient

Dette kommer frem i dom fra Borgarting lagmannsrett som ble avsagt 15. mars 2023 (LB-2022-163502).

Bakgrunnen for saken var at selskap A hadde inngått avtale med grunneier B om utvikling av en eiendom som skulle fradeles i flere enheter. Eiendommene skulle videre bebygges og overskjøtes til A.

Under byggingen oppstod det en tvist mellom partene.

Advokat C ble engasjert til å bistå selskap A. Grunneier B fremsatte krav om heving av avtalen. Selskap A anførte at vilkårene for heving ikke var oppfylt.

Tvisten resulterte i flere rettsavgjørelser. I dom fra Hålogaland lagmannsrett 22. mai 2017 vant B frem med at hevingen av avtalen var rettmessig. Anke til Høyesterett ble nektet fremmet.

Separate krav for de enkelte eiendommer

Selskap A fremmet deretter krav om erstatning mot advokat C, hvor det ble anført at advokaten hadde opptrådt uaktsomt ved sin bistand i hevingssaken.

Det ble anført at advokaten skulle ha påberopt avhendingslova § 5-3 fjerde ledd, som avskjærer heving når kjøperen har «overteke bruken av eigedomen». Krav ble fremsatt separat for de enkelte eiendommer.

Oslo tingrett konkluderte i dom av 18. mai 2018 med at anførselen ikke ville ha ført frem, og frifant advokaten. Dommen ble anket, og partene inngikk senere rettsforlik.

Oslo tingrett avsa dom i den andre saken den 14. september 2022, hvor advokaten ifølge retten hadde opptrådt uaktsomt. Saken ble anket til lagmannsretten.

- Spillerom for feil

Lagmannsretten tok utgangspunkt i at advokat C har et strengt profesjonsansvar, men at det likevel er et spillerom for feil før det er tale om erstatningsbetingende uaktsomhet.

Hovedspørsmålet i tvisten var om advokaten burde ha anført at grunneier B var avskåret fra å heve med henvisning til «bruksunntaket» i avhendingslova § 5-3 fjerde ledd.

Etter en gjennomgang av avtalen og de faktiske forhold, kom lagmannsretten til at vilkårene i avhendingslova § 5-3 fjerde ledd for å imøtegå heving var oppfylt.

Dommen i Hålogaland lagmannsrett ville etter rettens oppfatning fått motsatt utfall dersom bestemmelsen i avhendingslova § 5-3 fjerde ledd hadde blitt påberopt.

- Kategorisk hinder

Spørsmålet for lagmannsretten ble deretter om advokatens unnlatelse var erstatningsbetingende uaktsom.

Retten tar utgangspunkt i at det er et visst rom for en advokat å trå feil, uten at det fører til ansvar. Det må likevel forventes at advokaten gjør en «saklig undersøkelse» av hvilke forhold som kan påberopes for å ivareta klientens interesser.

Lagmannsretten finner videre å legge vekt på at «den aktuelle bestemmelsen ville representere et kategorisk hinder for motpartens krav, og ikke bare et grunnlag som inviterte til en sammensatt skjønnsmessig vurdering. Ut fra dette var det ikke tilstrekkelig at C generelt imøtegikk hevingskravet med henvisning til at det ikke forelå vesentlig kontraktsbrudd, som er et annet vurderingstema».

Lagmannsretten pekte videre på at avhendingslovas bestemmelser om heving er helt sentrale ved overdragelse av fast eiendom og at advokater må ha disse for øye, også der det dreier seg om sammensatte avtaler.

Etter en samlet vurdering kom lagmannsretten til at advokat C opptrådte uaktsomt ved unnlatelsen av å påberope avhendingslova § 5-3 fjerde ledd mot hevingskravet.

Økonomisk tap

Selskap A skulle deretter stilles erstatningsrettslig i samme stilling som om selskapet hadde fått medhold i hevingstvisten.

Lagmannsretten tilkjente deretter erstatning for en rekke erstatningsposter, herunder utgifter til juridisk bistand, bortfall av leieinntekter, ekstra kostnader til ferdigstillelse, finansieringskostnader og tap for tilbakekjøp av eiendommen på tvangssalg.

Advokatens forsikringsselskap ble dømt til å betale en samlet erstatning på 3.830.000 kroner.

Selskap A ble videre tilkjent sakskostnader for tingrett og lagmannsrett med 479.635 kroner.

Retten kuttet for øvrig salæret til eiendomsselskapets prosessfullmektig med 63.000 kroner.

Anket til Høyesterett

Dommen er anket. Saken ble oversendt til ankeutvalget 24. mai for vurdering om anken fremmes til behandling av Høyesterett.