Ansvar ved eiendomsutvikling

Dette fremkommer i en avgjørelse fra Oslo tingrett 10. desember 2018 (sak 18-066329TVI-OTIR/08). Bakgrunnen for saken var at selskap A hadde arbeidet med å få en eiendom regulert til bolig (heretter «Eiendommen»). Etter at slik regulering ble vedtatt av kommunen, solgte selskapet deler av Eiendommen til selskap B. Selskap A engasjerte advokat C for bistand ved gjennomføring av avtalen.

Ved gjennomføringen mottok selskap A et deloppgjør av kjøpesummen ved overtakelsen. Restkjøpesummen skulle gjøres opp basert på senere utbygging. Advokat C overførte likevel hjemmelen for hele Eiendommen til selskap B. Selskap B skulle på egenhånd matrikulere sitt utbyggingsområde. Eierskapet til Eiendommen utover dette lå fortsatt til selskap A. Grunnbokshjemmelen ble likevel ikke tilbakeført til selskapet, men det ble utstedt blankoskjøte.

I 2011 gikk selskap B konkurs. Da selskap B fortsatt stod som hjemmelshaver til Eiendommen, tok boet beslag i den. Advokat C anførte til boet at beslaget var urettmessig, men det førte ikke frem. Selskap A fremmet krav i boet med 3.880.000 kroner. Dividende ble utbetalt med 104.617 kroner.

Høsten 2016 ble avholdt et møte mellom selskap A, advokat C og en ny advokat som selskapet hadde engasjert. Den nye advokaten ga uttrykk for at advokat C burde ha sikret selskap A sine interesser i Eiendommen, enten ved å overføre hjemmelen eller tinglyse en sikringsobligasjon. Det ble deretter fremmet krav om erstatning mot advokat C med kr 3 880 000 med fradrag for mottatt dividende. Advokaten avviste å være ansvarlig, og rettslige skritt ble tatt i november 2016.

Foreldelse

Tingretten la til grunn at et erstatningskrav mot advokat C var foreldet, jf. foreldelsesloven § 3, jf. § 2. Fristen er tre år, og startet å løpe da fordringshaver tidligst kunne kreve oppfyllelse.

Ifølge retten kunne et krav mot advokaten fremsettes etter konkursen i selskap B i 2011, ved at tapet oppstod i forbindelse med boets beslag. Kravet var da foreldet i 2014, tre år etter konkursen.

Tilleggsfrist grunnet rettsvillfarelse

Selskap A anførte at det forelå grunnlag for tilleggsfrist etter foreldelsesloven § 10. Etter bestemmelsen inntrer foreldelse tidligst ett år etter den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om kravet. Selskap A anførte at de ikke visste om noe krav mot advokat C før høsten 2016, etter engasjement av ny advokat. Selskap A mente seg videre forledet av advokat C til å tro at boets beslag av Eiendommen var urettmessig, og at de derfor ikke hadde noe erstatningskrav mot advokaten.

For at manglende kunnskap skulle kunne gi grunnlag for tilleggsfrist, la retten til grunn at uvitenheten måtte være unnskyldelig. Retten pekte her på at selskap A var kjent med hvordan advokat C hadde ordnet hjemmelsforholdene, og at boet hadde tatt beslag i Eiendommen. Selskap As villfarelse knyttet seg således til de rettslige følgene av advokatens oppdragsutførelse. For at manglende kunnskap om rettsregler skulle anses unnskyldelig, måtte det etter rettens syn være begrunnet i helt spesielle forhold.

Retten la i denne forbindelse vekt på at tapet hadde utspring i klare regler av sentral betydning for aktører i eiendomsbransjen. Selskap A kunne videre ha avklart tidligere, på en enkel måte, om boets beslag var rettmessig eller ikke. Uvitenheten var følgelig ikke unnskyldelig, og kravet var foreldet.

Advokat C ble frifunnet og tilkjent sakskostnader med 93.000 kroner. Dommen var ikke rettskraftig da Advokatbladet gikk i trykken.