– Forslaget vil få praktiske konsekvenser for folk flest, ikke minst utenfor de store byene, sa Anders S. Christensen i møte med Jon Wessel-Aas.
Foto: Nina Schmidt
- Et advokat-fiendtlig forslag
Advokaters rett til å drive med eiendomsmegling i kraft av advokatbevillingen foreslås opphevet. For forbrukerne vil dette bety økte priser, færre valg og problemer med å få løst kompliserte megleroppdrag, advarer Advokatforeningen.
– Vi oppfatter forslaget som fiendtlig mot advokatstanden, uten at vi egentlig forstår begrunnelsen og behovet for endringen som foreslås, sier Andreas S. Christensen, som er leder av Advokatforeningens eiendomsmeglingsutvalg.
Det er i utredningen Trygg og enkel eiendomsmegling (NOU 2021: 7), som ble lagt frem i begynnelsen av juni, at det foreslås at all eiendomsmegling skal skje gjennom foretak med tillatelse.
Christensen diskuterte nylig forslaget med Advokatforeningens leder Jon Wessel-Aas i juss-video-serien «Rett i sofaen», som er tilgjengelig på foreningens nettsider.
Eiendomsmeglingsutvalget
Ble oppnevnt av regjeringen i oktober 2019, og består av elleve medlemmer:
- Espen R. Moen (leder), professor ved Institutt for samfunnsøkonomi ved BI.
- André K. Anundsen, forsker ved Senter for velferds- og arbeidslivsforskning ved Oslo Met
- Hilde Hauge, professor ved juridisk fakultet ved UiB
- Julija Pauriene, sjef for dataanalyse og kunstig intelligens i Avo Consulting
- Terje Bergem, tidligere advokat og fagsjef i Eiendomsmegler 1 Midt-Norge, fra 2020 høyskolelektor ved BI og advokat i Advokatfirmaet Melø
- Olav Kasland, fagdirektør Bolig i Forbrukerrådet
- Carsten H. Pihl, forbruker- og kommunikasjonssjef i Huseierne
- Anne Kari Tuv, seksjonssjef i Finanstilsynet
- Professor ved Juridisk institut ved Aarhus Universitet Hans Henrik Edlund
- Hanne Nordskog-Inger, fagsjef i Eiendom Norge
- Tonje Hovde Skjelbostad, tidligere avdelingsdirektør i Forbrukertilsynet, nå daglig leder og advokatfullmektig i Legalis
Ifølge forslaget, må advokater søke Finanstilsynet om tillatelse til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet i et foretak, på lik linje med eiendomsmeglere.
Dette vil bety at advokaten må opprette et enkeltpersonforetak for eiendomsmeglingsvirksomheten, med egne regnskaps- og økonomisystemer.
Forslaget vil innebære en årlig merkostnad for advokater på 2340 kroner + moms i rene gebyrer, i tillegg til utgifter til separate regnskaps- og revisortjenester. Advokatforeningens tallknusere har regnet ut at det fort vil påløpe en merkostnad på 20.000 til 30.000 kroner årlig.
– Spesielt vil forbrukere i distriktene, og de som har spesielle type problemer, eller vanskelige eiendommer hvor det er kompliserte rettsforhold, tape på dette, sier Christensen.
Regionale forskjeller
Systemet det legges opp til, er unødvendig komplisert for advokatene, mener han.
Eiendomsmeglere tar et snittvederlag på 1,77 prosent av salgsverdi, mens advokater i snitt tar 0,57 prosent, ifølge nasjonale tall Advokatforeningen har innhentet fra Finanstilsynet.
Mye av forskjellen skyldes at advokater i langt større grad tar oppdrag som kun gjelder oppgjør, dette var tilfelle for 84 prosent av advokatenes oppdrag, og 11 prosent av meglernes.
Nasjonalt står advokater for 5,1 prosent av alle oppdrag, og hadde en omsetning på feltet på 255 millioner kroner i 2020.
Foreningen viser til at det er store regionale forskjeller: I Oslo tar advokater 1,5 prosent av alle oppdrag, mens tallet for Troms og Finnmark er 13,6 prosent. Oppdragene i Oslo dreier seg i hovedsak om næringseiendom.
- Radikalt forslag
Advokatforeningen har publisert et notat på sine nettsider der det advares sterkt mot forslaget, og der foreningen også kritiserer eiendomsmeglingsutvalgets sammensetning.
«En rekke eiendomstransaksjoner inneholder langt mer og allsidig juss enn lovutvalget skal ha det til. Disse oppdragene vil ofte kunne utføres tryggere, enklere og rimeligere av en advokat, enn av en eiendomsmegler. Forslaget kan dermed påtvinge borgerne en løsning som er mindre trygg, mer komplisert og mer kostbar enn i dag – stikk i strid med NOU'ens intensjon og tittel», skriver foreningen.
Det er grunn til å anta at utvalget ikke har god nok innsikt i problemstillingene det har utredet, mener foreningen.
Utvalgets sammensetning er« egnet til å skape uro om utvalgets innsikt i, og interesse for, kompleksiteten i mange av eiendomsmegleroppdragene. En lang rekke megleroppdrag krever nettopp den brede, juridiske kompetanse som advokater har – og meglere sjelden kan tilby», skriver foreningen.
- Distriktet mister advokater
«Vi frykter også at dersom advokater i distriktene mister denne næringsinntekten, kan mange distrikter miste advokaten», påpeker foreningen.
Om advokater mister muligheten til å påta seg eiendomsmeglingsoppdrag, kan mange advokater finne det nødvendig å flytte til et større sted, advarer den.
«Slik kan innstillingen gi borgerne et dårligere forbrukervern, færre valgmuligheter og dyrere eiendomsmeglertjenester. Mens flere advokater vil slutte å megle eiendom. Og noen av disse kan måtte flytte sin virksomhet for å kompensere inntektstapet.»
Advokatforeningen er ikke mye imponert over innstillingen fra Eiendomsmeglingsutvalget: «Den inneholder en rekke negative påstander om advokaters megling av eiendom, uten at påstandene er begrunnet eller dokumentert», skriver foreningen.
Veldig få klager på advokater
Å hevde at det er kvalitetsforskjeller på eiendomsmegleres og advokaters eiendomsmegling, slik utvalget gjør, mangler begrunnelse, mener den videre, og viser til at statistikk fra Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester at bare 2,2 prosent av klagene i siste fireårsperiode er rettet mot advokater.
Eiendomsmeglingsutvalget i Advokatforeningen er i gang med å utarbeide et høringssvar til forslaget.
Eiendomsoverføringer med komplisert juss
Advokater står for mange type eiendomsoverføringer som innebærer komplisert juss, og dette er et særtrekk ved advokaters eiendomsmegling som utvalget overhodet ikke tar stilling til, mener Advokatforeningen, og lister opp eksempler:
- Overdragelse mellom nærstående ved skifte av dødsbo eller ved skifte etter oppløsning av gift/ugift samliv. Det ikke bare være seg mellom a) arvingene eller b) ektefellene/samboerne, men også til andre nærstående til partene i skiftet.
- Innløsning av festetomter.
- Oppløsning av sameie/overdragelse mellom sameiere.
- Odelsløsningssaker – og lignende overdragelser (uten at man er i en faktisk løsningssituasjon).
- Overdragelse i forbindelse med ekspropriasjon o.l., eksempelvis under trussel om ekspropriasjon.
- Overskjøting i forbindelse med bruk av forkjøpsrett/løsningsrett som blir utløst av en eiendomsovergang eller som følge av andre avtalte vilkår.
