Avhendingsloven: Turvei over fritidseiendom utgjorde ingen mangel

Per Racin Fosmark

Per Racin Fosmark er lagdommer i Borgarting lagmannsrett.

Han har over 25 års erfaring som advokat og møterett for Høyesterett.

Han er også leder av Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, og er redaktør av Lovdatas sivile flaggsaker.

Fosmark er redaktør for Advokatbladets fagsider Ju§nytt.

Høyesteretts avsa nylig en enstemmige dom – HR-2022-418-A – som gjaldt krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av en fritidseiendom.

Et ektepar kjøpte en eiendom på 1,6 mål og med en strandlinje på 43 meter i Hjelmeland kommune i Rogaland, og betalte 3,6 millioner kroner.

Det sentrale spørsmålet i Høyesterett var om en turvei som på overtagelsestidspunktet var under planlegging i kommunen, utgjorde en mangel, og om selgerne hadde oppfylt sin opplysningsplikt.

Etter overtagelsen vedtok kommunen å anlegge en turvei langs sjøen over eiendommen, bare ti-femten meter fra bolighuset. Ekteparet ønsket å heve kjøpet. Da eiendommen senere ble lagt ut for resalg, var salgssummen én million kroner lavere enn ekteparet hadde betalt.

I Stavanger tingrett ble selgerne frifunnet, mens de i Gulating lagmannsrett ble dømt til å betale ekteparet 750.000 kroner.

Høyesterett kom til et annet resultat; der ble selgerne frifunnet.

Dommen gir veiledning om mangelsvurderingen når et offentligrettslig vedtak påvirker en solgt eiendom på en negativ måte, og om hvor langt opplysningsplikten rekker.

- Kjøperen har risikoen for nye forhold

Fritidseiendommen ble solgt «som den er», jf. avhendingsloven § 3-9. Bestemmelsen ble endret med virkning fra 1. januar 2022, og slike forbehold kan ikke lenger benyttes ved forbrukerkjøp. Lovendringen fikk imidlertid ikke betydning, ettersom salget fant sted i 2019.

Høyesterett drøftet først om det forelå noen mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum, slik denne bestemmelsen lød før lovendringen 1.1.2022, men kom til at det ikke var tilfelle. Avsnitt 50-52:

«Ettersom reglene om mangler også gjelder ved offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger, jf. § 4-18, følger det av § 3-1 andre ledd jf. § 2-4 andre ledd at plansituasjonen på overtakelsestidspunktet er avgjørende for mangelsvurderingen.

Det er dermed kjøperen som etter bruksovertakelsen har risikoen for at det inntrer nye forhold – i dette tilfellet nye offentlige planer – som påvirker eiendommen negativt. Planer som vedtas før dette tidspunktet, vil derimot være selgerens risiko, og skal dermed tas med i vurderingen av om eiendommen har en mangel.

Dette er utdypet i Ot.prp. nr. 66 (1990–91) side 116, der departementet i tilknytning til forslaget til § 4-18 kommenterer betydningen av offentligrettslige rådighetsbegrensninger som vedtas etter at avtalen er inngått.

Sivillovbokutvalget hadde foreslått en særregel om at avtaletidspunktet – ikke overtakelsestidspunktet – skulle være skjæringstidspunktet for hvilke rådighetsbegrensninger som skulle inngå i mangelsvurderingen. Departementet var ikke enig i det og foreslo i stedet at de alminnelige mangelsreglene skulle gjelde også her (…).

Her forutsettes det at offentligrettslige rådighetsbegrensninger som utgangspunkt må være vedtatt før kjøperen overtar rådigheten over eiendommen, for å kunne utgjøre en mangel. For vedtak som treffes etter dette tidspunktet, må kjøperen gå veien om misligholdt opplysningsplikt etter § 3-7 eller uriktige opplysninger etter § 3-8 for å kunne begrunne en mangel.»

At det var lagt til rette for turveien i en vedtatt reguleringsplan, hadde ikke betydning.

Opplysningsplikten var oppfylt

Høyesterett kom også til at selgerne hadde oppfylt sin opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7. Avsnitt 59-61:

«Ved avgjørelsen av om selgerne har oppfylt sin opplysningsplikt, må det være informasjonsverdien for omverdenen av det som er skrevet i prospektet, som er avgjørende. I prospektet blir interessenter gjort oppmerksom på at det kan være aktuelt å anlegge en turvei over eiendommen, men at et slikt forslag ikke har fått «tilslag» – altså ikke har blitt vedtatt, eller ikke er endelig avgjort. Dette er kortfattet, men - sett i lys av hvor langt kommunen på dette tidspunktet hadde kommet i sin planprosess - presist. Planarbeidet var i gang, men på et tidlig stadium, og før det var vedtatt noe forslag som skulle sendes på høring.

Når mulige kjøpere i prospektet uttrykkelig blir gjort oppmerksom på at det «er» foreslått en ny turvei langs sjøen, kan det ikke tillegges særlig vekt at selgerne i egenerklæringsskjemaet hadde svart «nei» på spørsmålet om de kjenner til «forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser».

På denne bakgrunnen har jeg kommet til at kjøperne etter omstendighetene fikk de opplysningene de kunne regne med å få fra selgerne om en mulig turvei over eiendommen. Frem til overtakelsen av eiendommen var det ikke grunnlag for å gi mer informasjon enn det kjøperne faktisk fikk. (…)»

Det var heller ikke grunnlag for mangelsansvar etter avhendingsloven § 3-8.

Kjøperne ble idømt sakskostnader for lagmannsretten og Høyesterett på 434.468 kroner.