Politikerne lagde en konflikthåndterende løsning for leieboere og utleiere som ikke lar seg gjennomføre i praksis, skriver innleggsforfatteren.Illustrasjonsfoto: ISO3000, Istock
Husleietvister: Mener Stortinget har laget en papirtiger-løsning uten praktisk verdi
- Ved kontraktsbrudd kan ikke leieboere holde tilbake husleien, uten å risikere å bli kastet ut, skriver juridisk konsulent i Leieboerforeningen, Ermal Veliqi i dette innlegget.
Ermal Veliqi er jusstudent og juridisk konsulent i Leieboerforeningen.
I forbindelse med debatten om behovet for ny husleielov, har ivaretakelsen av leieboernes rettigheter vært et sentralt tema. Husleieloven er kritisert av mange, og det kan sies mye om blant annet dagens svake oppsigelsesvern eller vide avtaleadganger.
Dette er et innlegg som gir uttrykk for skribentens meninger.
Likevel er det få som vet at ett av leieboernes sterkeste virkemidler mot utleieres kontraktsbrudd, allerede finnes i loven. Problemet er at leieboeren i praksis ikke får benyttet seg av det, fordi bankene ikke tilbyr deponeringskontoer.
Annonse
Deponering er aktuelt der en leieboer ønsker å holde tilbake leie på grunn av rettslige konflikter med utleier. I utgangspunktet har leieboeren etter husleieloven § 2-15 en lovfestet rett til å holde tilbake leie for å sikre sitt krav.
Likevel risikerer leieboeren å bli sagt opp eller kastet ut av boligen hvis leieboeren tilbakeholder leie på denne måten, med mindre beløpet deponeres.
Deponeringsregelen skal verne leietaker
Husleieloven § 3-8 hjemler leieboers adgang til å deponere omtvistet leie og motregnede krav. Det innebærer at leieboeren setter inn det omtvistede beløpet på en sperret deponeringskonto, og medfører at utleier ikke kan si opp eller kaste ut leieboeren med den begrunnelse at det ikke er betalt riktig leie.
Ønsker utleier å øke leien ulovlig, eller mener leieboer å ha rett på avslag i leien for utleiers kontraktsbrudd, stiller dermed leieboeren rettslig sett sterkere dersom hen deponerer beløpet.
§ 3-8. Deponering av omtvistet leie
Er partene uenige om hvilken leie som skal betales, kan avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling hvis leieren deponerer den omtvistede delen av leien i samsvar med annet ledd. Det samme gjelder hvis leieren vil motregne med krav som reiser seg av leieavtalen, og utleieren ikke godtar motregningen. Leieren skal gi utleieren melding om begrunnelsen for deponeringen og gi utleieren fjorten dagers frist til å medvirke til deponeringen. Fristen regnes fra meldingen er sendt.
Deponering etter første ledd skjer ved at beløpet settes inn på konto i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Beløpet, herunder renter, skal bare kunne disponeres av leieren og utleieren i fellesskap. Finansinstitusjonen skal likevel kunne utbetale beløpet i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.
Er utleierens manglende medvirkning eneste grunn til at deponering etter annet ledd ikke kan skje, kan avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling hvis leieren setter beløpet inn på egen konto atskilt fra leierens øvrige midler. Hvis utleieren på et senere tidspunkt vil medvirke til deponering etter annet ledd, plikter leieren innen rimelig tid å overføre beløpet til konto som nevnt i annet ledd
Formålet bak deponeringsregelen er etter forarbeidene både å «verne leieren mot bortfall av leieretten som følge av mistak med hensyn til omfanget av egen betalingsplikt», i tillegg til at utleieren på sin side ikke «løper (...) noen risiko for at leierens evne eller vilje til å betale svikter».
Samtidig vil utleier også være «vernet mot leierens kreditorer for sitt krav på utbetaling fra kontoen».
Lovgiver har med andre ord hatt en klar konflikthåndterende intensjon med bestemmelsen. Problemet er at den i realiteten aldri blir brukt.
- Bankene møter deg med et spørsmålstegn
Deponeringskontoer finnes nemlig praktisk talt ikke.
Vi som jobber med husleiesaker blir stadig gjort oppmerksomme på mangelen på en deponeringstjeneste. Et søk på nettet gir ingen treff. Bruk av søkemotorer på bankenes nettsider gir heller ingen treff.
Kontakter du banken blir du enten møtt med et stort spørsmålstegn eller henvist til å opprette depositumskonto. Depositumskonto er ikke deponeringskonto. De er tiltenkt helt forskjellige bruk og formål, og må ikke forveksles.
Der depositumet er ment som en sikkerhetsstillelse for utleier ved inngåelsen av et leieforhold, handler deponering om tilbakeholdsretten til en leieboer. Depositumet utbetales derfor bare ved utløpet av et leieforhold, mens det deponerte beløpet til enhver tid kan utbetales ved avtale eller rettslige avgjørelse.
Derfor vil bare en deponeringskonto være i henhold til lovgivers intensjon med bestemmelsen.
Risikerer utkastelse
Konsekvensene av manglende deponeringsmuligheter er at leieboere risikerer å bli kastet ut for rettmessig å holde tilbake husleie. Selv Høyesteretts kjæremålsutvalg har i Rt. 2005 s.1399 lagt til grunn at til tross for den lovfestede tilbakeholdsretten til leieboeren, må beløpet deponeres «dersom leietakeren ikke skal risikere misligholdsvirkninger».
Det er altså avgjørende å deponere beløpet for fortsatt å ha rett til å leie boligen.
I praksis betyr dette at leieboere er avskåret fra å benytte en lovbestemt rett og et i loven forutsatt konflikthåndterende virkemiddel.
- Papirtiger uten praktisk verdi
Vi kan spørre oss om årsaken til dette er at bankene ikke ser på leieboere som kunder, og bare vil tilby tjenester som utleiere er forpliktet til å opprette.
Samtidig må heller ikke stortingspolitikere slippe fra sitt ansvar for å ha laget en løsning som er en ren papirtiger uten praktisk verdi.
På kort sikt er det ikke for mye å kreve at bankene kan bistå med å sørge for kategorien «deponeringskonto» blant sine tilbud.
Den beste løsningen er likevel å få en ny husleielov som sørger for at leieboeren selv kan besørge deponering, uten samtidig å risikere fravikelse.
