- Jussbuss peker på et «som den er»-problem i husleieloven som ikke er reelt

Husleieloven er under revisjon, og forslag om endring av reglene for leietid og oppsigelsesvern er nå på høring. 

Utvalget er i gang med del to av arbeidet hvor også mangelsvurderingen er en del av mandatet.

Dina Blakkisrud i Jussbuss tar opp en viktig problemstilling rundt kvaliteten på leieboliger. Jeg tror det er stor enighet om at leieboliger bør ha en viss kvalitet. Men «som den er»-forbeholdet er ikke et praktisk juridisk problem i så henseende.

Kvaliteten på utleieboliger

Etter gjeldende regelverk skal rom i en utleiebolig være godkjent til varig opphold. Kravene varierer med når boligen er bygget, men generelt har vi et minimumsnivå for kvalitet i alle rom som er godkjent for varig opphold. Hvis en utleier for eksempel leier ut et soverom som ikke er godkjent til varig opphold, er det et brudd på plan- og bygningsloven.

Når det gjelder kvaliteten på boligen ut over det rent lovmessige, står partene fritt til å inngå avtale. Det leies ut boliger av ulik kvalitet i Norge, men leietaker får på visning mulighet til å se hvilken tilstand det er på boligen før de leier. Prisen på leieobjektet vil i stor grad henge sammen med kvaliteten på boligen.

Hvis en leietaker opplever en skjult feil og mangel slik som Blakkisrud beskriver, er dette ofte noe utleier er ansvarlig for å utbedre. Hvis for eksempel kjøkkenviften streiker noen måneder ut i leieforholdet, er det utleier som er ansvarlig for å skifte ut denne.

Kampen står ikke ved «som den er»-forbeholdet

Min erfaring er at mangelvurderinger etter husleieloven gjerne begynner med et krav om leiereduksjon. Hjemmelen der er husleielovens § 2-11, og vurderingstema er utleieverdi av boligen i mangelfull og mangelfri stand. Hvis boligen er i dårligere stand enn leietaker kan forvente, kan leietaker ha krav på prisavslag frem til mangelen er utbedret.

I Lovdatas base med totalt 4200 saker fra Husleietvistutvalget er det kun 78 av disse hvor «som den er»-forbeholdet er nevnt. Det viser at regelen er helt ubetydelig i det samlede antallet tvister etter husleieloven. 

Om husleielovutvalget forslår å fjerne regelen er det helt greit, men det vil ikke føre til noen reduksjon i antall husleietvister som Jussbuss håper på.

LES OGSÅ: 

- På høy tid å avvikle «som det er»-forbeholdet ved husleieforhold

Feil å trekke parallell til avhendingsloven

Blakkisrud i Jussbuss trekker også paralleller til «som den er»-forbeholdet i avhendingsloven. Jeg mener det er en feilslutning.

Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av bolig. Kjøper overtar eiendomsrett til eiendommen, med de rettigheter og plikter det medfører. 

En leietaker etter husleieloven får en eksklusiv bruksrett til husrommet, men er ikke ansvarlig for bygningsmessig utfordringer. 

Hvis for eksempel membranen på badet er utett, er det eiers ansvar å dekke kostnader til utbedring. En leietaker vil kanskje måtte flytte ut mens badet pusses opp, men får ikke ansvar for oppussingskostnader.

- Viktige forskjeller

Leietaker kan som hovedregel også når som helst si opp leieforholdet. En misfornøyd leietaker kan altså flytte videre om han eller hun oppdager at boligen ikke står til forventningene. En misfornøyd kjøper av eiendommen må på sin side selge eiendommen videre, og vil da eventuelt måtte lide et tap som følge av mangelen. Dette mener jeg er viktige forskjeller på regelsettene som gjør at forbeholdet har ulik betydning ved kjøp og leie av bolig.

Under den gamle avhendingsloven var «som den er»-forbeholdet i § 3-9 rettslig grunnlag for et stort antall mangelssaker i Finansklagenemnda og domstolene. Dette var nok også delvis drevet av boligkjøper og boligselgerforsikring. Foreløpig har vi sett langt færre rettstvister etter lovendringene i 2022 hvor forbeholdet ble fjernet.

Min opplevelse er at mangelsproblematikk etter husleieloven er et mindre problem. Dette underbygges av statistikk i Husleietvistutvalgets årsrapporter. De siste tre årene er bare 5 - 10 prosent av sakene som behandles i HTU krav om reduksjon av husleie.