Seksjonseiere i eksklusiv boligblokk tapte i Høyesterett

Per Racin Fosmark

Per Racin Fosmark er lagdommer i Borgarting lagmannsrett.

Han har over 25 års erfaring som advokat og møterett for Høyesterett.

Han er også leder av Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, og er redaktør av Lovdatas sivile flaggsaker.

Fosmark er redaktør for Advokatbladets fagsider Ju§nytt.

Den enkelte seksjonseier kan ikke krave retting av fellesareal etter bustadoppføringsloven § 32, ifølge den ferske dommen fra Høyesterett.

Høyesterett avsa 4. mars 2021 enstemmig dom - HR-2021-493-A - som gjaldt krav mot utbygger fra kjøpere av eierseksjoner om retting av mangler knyttet til asfaltdekket ved felles garasjeanlegg.

De ni seksjonseierne ønsket retting av asfalten i garasjeanlegget, som de hevdet smuldret opp og manglet fuktsikring mot grunnen. Det er totalt tretti leiligheter i blokken, som heter Tårnet og ligger på Jarlsø i Tønsberg. Da saken gikk i lagmannsretten, krevde de ankende parter prinsipalt retting, subsidiært prisavslag eller erstatning.

Den enkelte seksjonseier vs. styret

Det prinsipielle spørsmålet var om en enkelt seksjonseier kan kreve retting av fellesareal, eller om slike krav må fremsettes av eierseksjonssameiets styre, eventuelt av samtlige seksjonseiere.

Det var ikke omtvistet at samtlige sameiere kunne gå sammen om å fremme krav mot utbygger om retting av mangler i fellesareal.

Men Høyesterett kom til at den enkelte sameier ikke kunne fremsette krav om retting av fellesareal overfor utbygger (avsnitt 40-66).

Rettskildene ga ikke noe klart svar her. Ordlyden i bustadoppføringsloven § 32 trekker isolert i retning av at den enkelte seksjonseier også kan kreve retting av mangel i fellesareal. Bestemmelsen må imidlertid tolkes innskrenkende ved at rettingskrav fra enkeltsameiere i tilknytning til fellesarealer må holdes utenfor.

Har ikke rettslig rådighet

Førstvoterende la betydelig vekt på lovens bestemmelser om hva seksjonseierne har rådighet over, og hvor langt rådigheten strekker seg. Seksjonseierne har enerett til bruk av egen seksjon og rettslig rådighet over denne, jf.§ 25 første ledd første punktum og § 24.

Når det gjelder fellesarealene, har enkeltsameiere ikke noen rettslig rådighet, men kun en faktisk rådighet begrenset til å «bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene», jf. § 25 første ledd andre punktum.

En rett for seksjonseieren til å kreve utbedring av mangler ved fellesareal, ville i realiteten innebære at vedkommende fikk en større råderett enn det loven åpner for. Dersom den enkelte sameier skulle kunne fremme slike krav, oppstår også spørsmål om det avgjørende skal være hvem som kommer først, eller om kravene må samordnes hvis flere sameiere fremmer krav.

Utbygger kan under enhver omstendighet ikke dømmes til å rette på ulike måter.

Betydningen av styrets samtykke

Høyesterett drøftet også betydningen av styrets samtykke (avsnitt 67-71), men kom til at en seksjonseier ikke kan kreve retting av mangler i fellesarealet selv om styret samtykker til dette.

Konklusjon: Et krav om at utbygger skal rette mangler i fellesareal, må fremmes av styret, eventuelt av samtlige sameiere i fellesskap. Men merk at Høyesterett tok ikke stilling til om løsningen kunne blitt en annen der retting praktisk sett bare hadde berørt de sameierne som hadde fremmet kravet.

Dommere: Aage Thor Falkanger, Kristin Normann, Per Erik Bergsjø, Wenche Elizabeth Arntzen og Erik Thyness.